严防楼市泡沫被吹大 升级版房贷审查细到你想不到-凯发天生赢家

财经网  2016-11-07 08:35

[摘要] 继银监会严禁银行理财资金违规进入房地产领域、上海证券交易所(下称“上交所”)明确房地产公司债(0.00,0.000,-100.00%)不得购置土地后，央行上海总部3日又发布了《关于切实落实上海市房地产调控精神促进房地产金融市场有序运行的决议》(下称《决议》)，维护房地产金融市场秩序。

继银监会严禁银行理财资金违规进入房地产领域、上海证券交易所(下称“上交所”)明确房地产公司债(0.00,0.000,-100.00%)不得购置土地后，央行上海总部3日又发布了《关于切实落实上海市精神促进市场有序运行的决议》(下称《决议》)，维护房地产金融市场秩序。

在兴业银行(16.36,-0.120,-0.73%)首席经济学家鲁政委看来，央行上海总部作为行管部门， 是作为 部门，在“沪六条”出台未满月之际重申，等同于是地方政策的“加强版”。

《财经日报》采访获悉，目前多家银行在总行层面已有对房地产类业务“从严准入”、“加强风控”或“严格执行当地 政策”的精神传达。

不少业内人士在接受本报记者采访时表示，严控等各类资金违规进入，对于的“降温泻火”很有必要。此次《决议》的下发也极可能成为地方从金融领域加强的“枪”。

严控房企融资

7月和10月的两次 政治局会议都提到了“抑制资产泡沫”，第二次更是直接细化到了货币政策上，要求“在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险”。

在业内人士看来，在不少房企此前拼命拿地的背景下，严控土地交易资金来源，能够更好地降低整个房地产行业的风险。

事实上，“一行三会”在金融领域对于楼市进行调控的措施正在不断加码。银监会10月下旬发布了三季度经济金融形势分析会内容，会议指出要加强理财资金 管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域;加强业务合规经营。上交所10月底又下发了《关于试行房地产、行业公司债券分类 的函》，明确债(0.00,0.000,-100.00%)募集资金不得用于购置土地。

此次央行上海总部的《决议》则是地方性的金融领域的“升级版”，从而进一步加强用地交易资金来源 。

根据《决议》，各商业银行切实防止等各类资金，尤其是理财资金违规进入。某地产首席分析师 告诉本报记者，严控土地交易资金来源是上海在诸多城市的新政中的一个创新点。

《财经日报》记者昨日采访某股份制银行上海分行相关业务人士时获悉，对接的开发商融资，尤其是新增业务及一些结构化融资的产品设计，已经有收紧的迹象，项目审查趋严。

表示，今年国庆期间20多个城市相继出台的房地产堪称“严”，其严格并非体现在政策本身的力度，而是体现在落地执行，“这一轮和过去不太一样的是，过去基本上是 发布一个的调控政策，然后各地蔓延开来。这一轮各个城市出台的政策都不太一样，的确是‘一城一策’，而且各个城市也在持续‘打补丁’，把一些内容继续深化和深入。”

值得注意的是，华南几个热点城市的业务或对接发债业务的银行融资闸口虽然都正常开放，但银行对于房企融资的准入标准也有所加强，随之提高的还有房企融资的利率。

“(房企融资)利率基本上全面提高了，这也是风险定价的体现。”某股份制银行广州分行的授信审批部门人士告诉本报记者，该行对某大型综合性的一单续做的业务利率，已经从原先的5.4%上涨到了6%。

抑制投机需求

在严控房企融资的同时，各地对于个人房贷的审核也在加强，从需求端抑制投机、 需求。

此次出台的《决议》强调，要继续加强对首付资金来源的审查，强化对借款人及其配偶真实性的审核，审慎评估借款人家庭偿债能力，严禁变相规避和住房管理规定。虽然《决议》主要针对的是上海，但对于今后其他各地启动类似调控具有指导意义。

《财经日报》记者从交通银行(5.66,-0.010,-0.18%)获悉，该行目前个贷政策的关键词是“差别化”，即对居民自住型购房需求保持“积极支持”，同时进一步加强住房业务的风险管控，把好客户准入关。换句话说，在抑制 、投机的情况下，保证正常的购房需求不受影响。

交通银行新闻发言人帅师对本报记者表示，本轮热度回升，一方面是自住和需求在之前政策支持下的集中释放，另一方面也具有较明显的资金推动型特征，居民财务 随之放大，价格泡沫在一定程度上存在并仍在持续集聚，因此银行也会高度警惕后续市场风险。

多名银行个贷部门的人士告诉本报记者，不少银行个人房贷的操作层面已有多项严控措施落实。其中，“接力贷”、“合力贷”等产品已经被收紧。

上述个贷金融产品的设计模式为父母或子女成为另一方共同借款人，借贷。某股份制银行上海分行零售条线管理层人士告诉本报记者，银行正在加强对涉及上述产品的贷款的审查力度，汇总相关贷款的整体规模及占比等数据，“估计接下来会是 的检查重点。”

在贷前审查方面，某大行相关业务人士表示，该行会进一步做实房贷申请人的面签面谈，做实家庭真实性的审核。

此外，针对此前多地出现过的夫妻靠“假离婚”规避限贷的行为，某股份制银行上海分行的“升级版贷审”做法是侧面对“离婚家庭”进行诸如水、电、煤、电话、宽带等公用事业出账信息的调查，观察账单情况是否发生异动；从申请人住所的、居委、邻居那里进行侧面求证，观察“离婚”的夫妇是否还居住在一起、感情是否融洽等，以此判断这对夫妻是否有“假离婚”可能。

调控效果显著

控制增长是此轮调控的重要方向之一。据统计，自9月30日起，目前已有22个城市先后发布了新的楼市，具体措施就是限购、限贷、提高。在很多市场人士看来，货币是助推此轮房地产上涨的重要因素之一。因此，解决货币超发，控制信贷规模，也成为抑制的重要突破。

10月6日，在华盛顿举行的第四次二十国集团(g20)财长和央行行长会议上，中国人民银行行长周小川指出，目前中国经济中存在一些过剩产能，适当增长可发挥逆调节作用。去年中国资本市场出现一定波动，为维护金融稳定，当时阶段性地出现了更多依赖银行信贷融资的情况，但市场恢复稳定后已不再有大的增加。随着全球经济复苏逐步正常化，中国也会对信贷增长有所控制。他还表示，近期中国部分城市上涨较快。中国 对此高度重视，积极采取措施促进的健康发展。

10月12日，央行召集5家国有大行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理，召开商业银行住房会议，传达的会议精神。央行要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。

目前来看，各地楼市集中调控的效果显著。

央行数据显示，占当月新增贷款的比例自7月份以来开始逐渐下滑，7月、8月分别达到98.69%和71.20%，9月份进一步下滑到了35.7%。

国家统计局10月21日发布的10月上半月与9月15个一线和热点二线销售价格变动对比数据显示，各地走势开始趋稳。

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